如何解决马术运动的用地问题？

马术设计家简介：马术设计家一直以来致力于马术及赛马领域的规划设计、产品研发工作，有着中外联合规划设计和施工制造团队，是自己规划设计院的一个注册商标，并且拥有十余项马术方面专利。常年的规划设计业务以及与政府规划主管部门打交道，让马术设计家对于赛马、马术项目的规划设计和土地的使用有着专业的敏感度。

日前，山东一位马术俱乐部的老总在朋友圈发出消息，称“现在来我马城选马绝不是所谓的落井下石而是对兄弟的帮助，只要价格合理就可以把马拉走，因为我是真的不想玩了。”

他表示：“马处理完了就彻底解放了，这行业真的太辛苦啦！这几年真实太心累了。”据悉，该俱乐部因出现严重亏损，每年亏损100多万元让其有些扛不住。近日正好赶上土地违建拆除，更促使他萌生彻底放弃的想法。

事实上，马术俱乐部因土地问题而关停近年来时有发生。2018年年底，深圳一家马术俱乐部也是因为土地问题，俱乐部内建筑被当作违章建筑拆除。事主在朋友圈伤心得一塌糊涂。

2018年6月，有重庆市民在政府网站上留言，称其系某马术园的会员，长期周末在该园骑马休闲。相关马场丰富了市民的业余生活，是一处利民的好场所，表示反对政府拆除相关马场的建筑，希望政府予以保留。相关政府部门则回应称，该俱乐部马场并未经相关机构同意，也未依法办理建设用地审批手续，系租用退耕还林地并擅自改变土地用途，修建了违章建筑。

在马术运动发达的北京，近一年来也因为用地问题，北京市及周边陆续关停了数十家马术俱乐部。一度在行业内引起极大关注。

以上内容引自《新世纪体育》报的报道

马术行业已经到了必须认真思考的时候了。合理合法的使用土地，是马术行业发展的基础。吐槽和抱怨于事无补，我们必须梳理清思路，直面这个问题。

首先，从政府主管部门来说，制定规划的思路是否已落后于时代？一直以来的大体量、功能集中的体育场馆是否能解决全民体育的问题？在制定上位规划的时候，是否应该更多地配给商业和住宅一些体育用地？制定（体育用地）规划是大而全更好还是小而美更好？其次，被拆的或现存的马场、马术俱乐部有很多是历史遗留问题，甚至有相当数量是当年村镇一级招商引资过来的，有村镇的协议。用新法规去解决历史问题，以拆违促拆迁是否符合法治精神呢？

本文中，马术设计家希望通过对相关政策和历史的简单梳理，以及一些经验的分享，能为马业同僚解决一点心中的疑惑，在发展马术事业的同时，尽量规避掉一些土地使用过程中的雷区。

我国的土地，分为非建设用地和建设用地。非建设用地就是农林用地和水域等，建设用地就是居住用地、工业用地等，往下细分还有更多，大致延续了计划经济时代的思路。

依据2012年1月1日实施的《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011，GB 的意思就是国家标准，是我国最权威的用地分类规划标准），马术运动的用地，属于建设用地。更具体来说，属于建设用地其中的商业服务业设施用地（其中的）——娱乐康体用地（其中的）——康体用地（编码B32）。具体是这么说的：（适用于）单独设置的高尔夫练习场、赛马场、溜冰场、跳伞场、摩托车场、射击场，以及水上运动的陆域部分等用地。

所以，即便是建设用地，没有明确的土地用途，也不一定能建马场。而一旦马场建错了地方，就意味着一颗雷已经埋下。而且国家认为，进行基本建设需要规划设计先行，大大小小的设计院已经为业主把关了，而设计师都是熟悉建设领域的法律法规的，对土地使用性质的把握是专业的。因此，国家认为所有的建筑物都不可能建错地方！但事实是，并不是所有业主都会找设计单位，施工队能解决的，为什么要找设计师？这就是中国特色！

因此，就产生了很多违建。

也许有人会说，“你那个是《城市用地分类与规划建设用地标准》，我们的马场在农村乡下，你把城市用地标准拿来怎么好使？”——这个标准是 2012 年实施的，但制定标准的依据却是更厉害的一部法律：《中华人民共和国城乡规划法》（2008 年 1 月 1 日开始施行）——注意“城乡”两字。所以，只要是马术、赛马项目，我们就要去国土部门查一下这块地的规划（就是我们所说的上位规划，具体说就是控制性规划）是否是“康体用地”。

控制性规划是由政府，具体是城乡规划主管部门组织编制的，但基本上都会委托本地老牌的城市规划设计院具体完成，并且经由专家论证，才能颁布实施。所以，一旦控规制定完成，是不能轻易动的。作为规划设计从业者，我们有时候也很无奈，但也必须要遵从这些上位规划。无数法律法规、建筑规范都制约着建筑师、规划师，可以说大家看到的精彩作品，都是他们带着“镣铐”完成的！

一般来说，我们现在看到的控制性规划都是很多年前、甚至十多年前编制完成的，很多已经不再适应城乡的发展。现在快节奏的生活使得人们更向往身边方便的运动场地，而如今的规划理念已经跟不上时代的步伐。并且很多控规和详细规划也夹杂着领导的政绩观念，毕竟，地标性的体育场馆的确可以彰显城市的气派！

在全民体育的大背景下，对于马术运动和其他体育运动的用地，“控详规”的编制者应该考虑得更精细一些，把它穿插在教育、商业和住宅用地周边，摒弃大而全的思维模式，体育需要全民参与，需要的是近在身边、小而美的体育项目，更贴近工作、学习和生活的区域，而不是去远观规模宏大的体育场馆。我们都知道，五个篮球场 4、5 亩地就够了，一个足球场 12 亩地也够了，一个马场 20 亩地就很精致了。而我们很多商业中心的地面停车场都比它们大很多。如果控制性规划更精细，现在马场占用农地、地处偏远、擅自变更土地用途的情况就会大大减少，马场的经营与流转，也会更加有序合理。毕竟，有恒产者才会有恒心。

我们看到很多欧洲的马场，都是一家几代人传承下来，在政府的合理规划下，既不会一哄而上，也不会聊胜于无，从而保证了合理的竞争。少数马场也会合理流转，保证新鲜血液的流入。

要直面当下，我们还是要回到问题的起点：到底如何解决马术运动的用地问题？

对于计划新建马场的业主来说，建议拿一块规划用途明确的地块。拿到地后，向规划部门申请“建设用地规划许可证”，拿着这个证去土地部门办“权属证”。“权属证”上有宗地界址、用地范围，有了它，你的马场就不会不小心盖到别人家玉米地里了。

你还要委托设计单位做详细的规划设计，然后拿着图纸和其它材料去规划部门办理“建筑工程规划许可证”。证办下来之后，再做施工图设计。方案规划设计决定了你的马场好不好看，施工图设计决定了你的马场好不好用。施工图完成并通过了审查，祝贺你，你可以办理“建筑工程施工许可证”（开工证）了。然后紧接着就是忙碌的施工。待工程完工，经过政府部门验收。你的马场就成功落地，并可受到法律保护了。

不容易，能把这么复杂的事简单几句话说完，就已经不容易了，更何况实际去办理！那么，怎样才能简化流程呢？难不成要被动等待行业政策、凭运气躲开拆违或凭人脉躲过检查？当然不行，还有一些办法可以去尝试一下：

其一，依托“休闲农业“项目。“休闲农业”是在经济发达的条件下为满足城里人休闲需求，利用农业景观资源和农业生产条件，发展观光、休闲、旅游的一种新型农业生产经营形态。休闲农业也是深度开发农业资源潜力，调整农业结构，改善农业环境，增加农民收入的新途径。

凡是涉及到三农的问题，我国一直都比较重视，农业部和地方政府一直以来都有政策倾斜。“休闲农业”的用地情况复杂，因此，在支持鼓励的背景下，各地有各地的落地政策，这就需要业主深入了解，详细分析。如果可能，依托“休闲农业”比前述办法会节约很多资金和精力，既能解决用地问题，也能够多业态经营，一举多得，可以尝试。

另外一个办法，是农、非结合解决用地。如果可以取得一小块建设用地（可以立项、调整为马术用地），这块地周边还有设施农业、林地、绿化用地、养殖用地等，那么，这小块建设用地的指标就可以用来建设接待中心、马房、宿舍等永久建筑物，周边地块可以用作训练、比赛场地、马匹放牧调教等用途。这对于占地面积大，而建筑面积相对小的马术项目来说，还是比较节省拿地成本，比较合适的。

最后需要强调的是，无论用哪种办法，都要遵守国家目前的法律法规，依据地方国土和规划部门的具体规定，按照正常的土地流转流程、委托设计单位进行设计报审、报规工作，切不可自以为是，无任何手续自行施工。不必讳言，现在被拆违的很多马场确实也是私搭乱建来的。

那么，那些即刻要被拆除的老马场和历史遗留问题怎么办？都算违章建筑吗？面临拆除只能被动接受吗？首先，什么才算是违章建筑？哪个年代以前建的算老马场和哪年以前的问题才算历史遗留问题？这几个概念需要先搞清楚才好说。

一般来说，违章建筑是指未经城市规划行政主管部门批准，或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建（构）筑物。严格来讲，违章建筑即违反《土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等相关法律法规而修建的建（构）筑物。

由于历史、社会的原因，在这部“厉害的”法律（《中华人民共和国城乡规划法》）实行之前，行政许可制度尚不完善，公民权利意识薄弱，建筑没有取得规划许可，也没有办理产权登记的情况很普遍，违章建筑也并没有在法律上有一个统一的界定。那时的人们不知道建设工程规划许可证是何物。在农村，从来没人跟农民说过建房要办建设工程规划许可证，你突然让他们拿出许可证来，任谁都得蒙。

也就是说，在 2008 年 1 月 1 日这部法律开始施行之前，是不存在违反它的问题的，至少逻辑上是这样的。在这个时间节点前建成的马场，才算老马场，遗留的问题才算历史遗留问题。在这之后，谁也别争，明明白白就是违章建筑。如果弄清楚了这些状况，各家马场对号入座，就基本能想明白自己的问题，找出应对方案。

如果是新建马场，无论采用哪种办法，大家一定要按照建设流程来，这样才能保证马场的合法性。如果是历史遗留问题，完全可以据理力争或者委托律师处理。采取行政复议、行政诉讼的办法解决自家的问题还是有希望的。

还是那句话，专业的人做专业的事，规划设计是规划许可证的前期条件，还是找设计单位可靠，解决土地使用纠纷还是找律师得好。

法治时代，就不要想着捷径了。有时候，捷径反而是一条最漫长的路。