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如何解决马术运动的用地问题?

2019-4-10 15:15| 发布者: admin2

摘要: 马术行业已经到了必须认真思考的时候了,合理合法的使用土地是马术行业发展的基础。吐槽和抱怨于事无补,我们必须梳理清思路,直面这个问题。
文章来源《马术》杂志2019年4月刊


为什么受伤的总是我们

日前,山东一位马术俱乐部的老总在朋友圈发出消息,称“现在来我马场选马绝不是落井下石而是对兄弟的帮助,只要价格合理就可以把马拉走,因为我是真的不想玩了。”

他表示:“马处理完了就彻底解放了,这行业真的太辛苦啦!这几年真是太心累了。”据悉,该俱乐部因出现亏损让其有些扛不住。近日正好赶上土地违建拆除,更促使他萌生彻底放弃的想法。


事实上,马术俱乐部因土地问题而关停近年来时有发生。2018年年底,深圳一家马术俱乐部也是因为土地问题,俱乐部内建筑被当作违章建筑拆除。事主在朋友圈伤心得一塌糊涂。

2018年6月,有重庆市民在政府网站上留言,称其系某马术园的会员,长期周末在该园骑马休闲。相关马场丰富了市民的业余生活,是一处利民的好场所,表示反对政府拆除相关马场的建筑,希望政府予以保留。相关政府部门则回应称,该俱乐部马场并未经相关机构同意,也未依法办理建设用地审批手续,系租用退耕还林地并擅自改变土地用途,修建了违章建筑。

在马术运动发达的北京,近一年来也因为用地问题,北京市及周边陆续关停了数十家马术俱乐部。一度在行业内引起极大关注。

以上内容引自新世纪体育报的报道。马术行业已经到了必须认真思考的时候了,合理合法的使用土地是马术行业发展的基础。吐槽和抱怨于事无补,我们必须梳理清思路,直面这个问题。


首先,从政府主管部门来说,制定规划的思路是否已落后于时代?一直以来的大体量、功能集中的体育场馆是否能解决全民体育的问题?在制定上位规划的时候,是否应该更多地配给商业和住宅一些体育用地?制定(体育用地)规划是大而全更好还是小而美更好?

其次,被拆的或现存的马场、马术俱乐部有很多是历史遗留问题,甚至有相当数量是当年村镇一级招商引资过来的,有村镇的协议。用新法规去解决历史问题,以拆违促拆迁是否符合法治精神呢?

本文中,马术设计家希望通过对相关政策和历史的简单梳理,以及一些经验的分享,能为马业同僚解决一点心中的疑惑,在发展马术事业的同时,尽量规避掉一些土地使用过程中的雷区。


有些知识我们必须要了解

我国的土地,分为非建设用地和建设用地。非建设用地就是农林用地和水域等,建设用地就是居住用地、工业用地等,往下细分还有更多,大致延续了计划经济时代的思路。

依据2012年1月1日实施的《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011,GB的意思就是国家标准,是我国最权威的用地分类规划标准),马术运动的用地,属于建设用地。更具体来说,属于建设用地其中的商业服务业设施用地(其中的)——娱乐康体用地(其中的)——康体用地(编码B32)。具体是这么说的:(适用于)单独设置的高尔夫练习场、赛马场、溜冰场、跳伞场、摩托车场、射击场,以及水上运动的陆域部分等用地。

所以,即便是建设用地,没有明确的土地用途,也不一定能建马场。而一旦马场建错了地方,就意味着一颗雷已经埋下。而且国家认为,进行基本建设需要规划设计先行,大大小小的设计院已经为业主把关了,而设计师都是熟悉建设领域的法律法规的,对土地使用性质的把握是专业的。因此,国家认为所有的建筑物都不可能建错地方!但事实是,并不是所有业主都会找设计单位,施工队能解决的,为什么要找设计师?这就是中国特色!

因此,就产生了很多违建。

也许有人会说,“你那个是《城市用地分类与规划建设用地标准》,我们的马场在农村乡下,你把城市用地标准拿来怎么好使?”——这个标准是2012年实施的,但制定标准的依据却是更厉害的一部法律:《中华人民共和国城乡规划法》(2008年1月1日开始施行)——注意“城乡”两字。所以,只要是马术、赛马项目,我们就要去国土部门查一下这块地的规划(就是我们所说的上位规划,具体说就是控制性规划)是否是“康体用地”。

控制性规划是由政府,具体是城乡规划主管部门组织编制的,但基本上都会委托本地老牌的城市规划设计院具体完成,并且经由专家论证,才能颁布实施。所以,一旦控规制定完成,是不能轻易动的。作为规划设计从业者,我们有时候也很无奈,但也必须要遵从这些上位规划。无数法律法规、建筑规范都制约着建筑师、规划师,可以说大家看到的精彩作品,都是他们带着“镣铐”完成的!


一般来说,我们现在看到的控制性规划都是很多年前、甚至十多年前编制完成的,很多已经不再适应城乡的发展。现在快节奏的生活使得人们更向往身边的便捷运动场地,而当时的规划理念已经跟不上时代的步伐。并且很多控规和详细规划也夹杂着领导的政绩观念,毕竟,地标性的体育场馆的确可以彰显城市的气派!

在全民体育的大背景下,对于马术运动和其他体育运动的用地,“控详规”的编制者应该考虑得更精细一些,把它穿插在教育、商业和住宅用地周边,摒弃大而全的思维模式,体育需要全民参与,需要的是近在身边、小而美的体育项目,更贴近工作、学习和生活的区域,而不是去远观规模宏大的体育场馆。我们都知道,五个篮球场4、5亩地就够了,一个足球场12亩地也够了,一个马场20亩地就很精致了。而我们很多商业中心的地面停车场都比它们大很多。如果控制性规划更精细,现在马场占用农地、地处偏远、擅自变更土地用途的情况就会大大减少,马场的经营与流转,也会更加有序合理。毕竟,有恒产者才会有恒心。

我们看到很多欧洲的马场,都是一家几代人传承下来,在政府的合理规划下,既不会一哄而上,也不会聊胜于无,从而保证了合理的竞争。少数马场也会合理流转,保证新鲜血液的流入。

要直面当下,我们还是要回到问题的起点:到底如何解决马术运动的用地问题?

新建马场如何解决马术运动用地问题?

对于计划新建马场的业主来说,建议拿一块规划用途明确的地块。拿到地后,向规划部门申请“建设用地规划许可证”,拿着这个证去土地部门办“权属证”。“权属证”上有宗地界址、用地范围,有了它,你的马场就不会不小心盖到别人家玉米地里了。

你还要委托设计单位做详细的规划设计,然后拿着图纸和其它材料去规划部门办理“建筑工程规划许可证”。证办下来之后,再做施工图设计。方案规划设计决定了你的马场好不好看,施工图设计决定了你的马场好不好用。施工图完成并通过了审查,祝贺你,你可以办理“建筑工程施工许可证”(开工证)了。然后紧接着就是忙碌的施工。待工程完工,经过政府部门验收。你的马场就成功落地,并可受到法律保护了。

不容易,能把这么复杂的事简单几句话说完,就已经不容易了,更何况实际去办理!那么,怎样才能简化流程呢?难不成要被动等待行业政策、凭运气躲开拆违或凭人脉躲过检查?当然不行,还有一些办法可以去尝试一下:其一,依托“休闲农业“项目。“休闲农业”是在经济发达的条件下为满足城里人休闲需求,利用农业景观资源和农业生产条件,发展观光、休闲、旅游的一种新型农业生产经营形态。休闲农业也是深度开发农业资源潜力,调整农业结构,改善农业环境,增加农民收入的新途径。


凡是涉及到三农的问题,我国一直都比较重视,农业部和地方政府一直以来都有政策倾斜。“休闲农业”的用地情况复杂,因此,在支持鼓励的背景下,各地有各地的落地政策,这就需要业主深入了解,详细分析。如果可能,依托“休闲农业”比前述办法会节约很多资金和精力,既能解决用地问题,也能够多业态经营,一举多得,可以尝试。

另外一个办法,是农、非结合解决用地。如果可以取得一小块建设用地(可以立项、调整为马术用地),这块地周边还有设施农业、林地、绿化用地、养殖用地等,那么,这小块建设用地的指标就可以用来建设接待中心、马房、宿舍等永久建筑物,周边地块可以用作训练、比赛场地、马匹放牧调教等用途。这对于占地面积大,而建筑面积相对小的马术项目来说,还是比较节省拿地成本,比较合适的。

最后需要强调的是,无论用哪种办法,都要遵守国家目前的法律法规,依据地方国土和规划部门的具体规定,按照正常的土地流转流程、委托设计单位进行设计报审、报规工作,切不可自以为是、无任何手续自行施工。不必讳言,现在被拆违的很多马场确实也是私搭乱建来的。

老马场和历史遗留问题怎么办?

那么,那些即刻要被拆除的老马场和历史遗留问题怎么办?都算违章建筑吗?面临拆除只能被动接受吗?首先,什么才算是违章建筑?哪个年代以前建的算老马场和哪年以前的问题才算历史遗留问题?这几个概念需要先搞清楚才好说。


一般来说,违章建筑是指未经城市规划行政主管部门批准,或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建(构)筑物。严格来讲,违章建筑即违反《土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等相关法律法规而修建的建(构)筑物。

由于历史、社会的原因,在这部“厉害的”法律(《中华人民共和国城乡规划法》)实行之前,行政许可制度尚不完善,公民权利意识薄弱,建筑没有取得规划许可,也没有办理产权登记的情况很普遍,违章建筑也并没有在法律上有一个统一的界定。那时的人们不知道建设工程规划许可证是何物。在农村,从来没人跟农民说过建房要办建设工程规划许可证,你突然让他们拿出许可证来,任谁都得蒙。

也就是说,在2008年1月1日这部法律开始施行之前,是不存在违反它的问题的,至少逻辑上是这样的。在这个时间节点前建成的马场,才算老马场,遗留的问题才算历史遗留问题。在这之后,谁也别争,明明白白就是违章建筑。如果弄清楚了这些状况,各家马场对号入座,就基本能想明白自己的问题,找出应对方案。

最后的建议

如果是新建马场,无论采用哪种办法,大家一定要按照建设流程来,这样才能保证马场的合法性。如果是历史遗留问题,完全可以据理力争或者委托律师处理。采取行政复议、行政诉讼的办法解决自家的问题还是有希望的。还是那句话,专业的人做专业的事,规划设计是规划许可证的前期条件,还是找设计单位可靠,解决土地使用纠纷还是找律师得好。

法治时代,就不要想着捷径了。有时候,捷径反而是一条最漫长的路。

文/马术设计家创始人李子欢,文章来源《马术》杂志2019年4月刊
部分图片源自互联网 版权归原作者(文图无关,请勿对号入座)

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